Comment trouver le site idéal pour votre future implantation d’entreprise ?

15 Fév 2021
Temps de lecture estimé : 12 minutes
Comment trouver le site idéal pour votre future implantation d’entreprise ?
15 Feb 2021
Temps de lecture estimé : 12 minutes

Réussir son projet d’implantation d’entreprise, c’est trouver le lieu idéal pour développer votre activité en France ou à l’international.

Les facteurs de risque sont nombreux et, sous peine de grosses désillusions, il est essentiel de les identifier très tôt dans le processus. Dans cet article, nous vous livrons une méthode en 3 étapes pour trouver votre site idéal.

Sommaire :

     Étape 1 : bien définir les critères de choix pour votre implantation

     Étape 2 : la recherche du site d’implantation

     Étape 3 : l’atterrissage

Combien d’entreprises ont échoué dans leurs projets de développement international parce qu’elles n’ont pas fait les bons choix de localisation ?

Bien souvent, le choix du site se fait sur la base de quelques marqueurs « totem » tels que le taux d’impôt sur les sociétés, le niveau « facial » des salaires, la souplesse supposée du code du travail ou encore le niveau de subvention promis. 

Une fois le terrain ou le bâtiment identifié, la décision est prise.

Et c’est à ce moment précis que les problèmes apparaissent car les facteurs de risque (et donc d’échec) sont en réalité bien plus nombreux.

Infrastructures déficientes, mauvaise évaluation des coûts / risques logistiques, difficulté à recruter de la main d’œuvre qualifiée ou à attirer des compétences-clés, coûts financiers non anticipés, manque de soutien des autorités locales, lenteurs administratives, les pièges sont nombreux.

Pour éviter que votre nouvelle implantation ne tourne au cauchemar, mieux vaut suivre une méthode précise et considérer l’ensemble des critères susceptibles d’impacter le projet.

Dans cet article, nous détaillons les étapes-clés pour réussir votre projet d’implantation et vous prémunir de toute mauvaise surprise.

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Étape 1 : bien définir les critères de choix pour votre implantation

La première étape pour trouver votre site d’implantation idéal consiste à sélectionner le pays et la région d’implantation. Pour ce faire, deux types de paramètres sont à prendre en compte :

  1. Les critères financiers qui vont directement impacter le compte d’exploitation du nouveau site : salaires, coûts immobiliers, énergie, fiscalité, etc.
  2. Les critères qualitatifs, qui vont avoir un impact sur le bon déroulement de l’implantation, la performance opérationnelle du site sur le moyen et long terme et donc au final, sur le compte d’exploitation.

Les critères financiers d’implantation d’entreprise

Considérant que le coût des équipements de production est globalement le même quel que soit le pays ou la région d’accueil, la différence de compétitivité ne se fera pas sur le montant des investissements. Les facteurs de différenciation seront :

Le niveau des salaires

Les niveaux de salaires pratiqués sur un territoire sont un marqueur très important de compétitivité mais, attention, il existe quelques pièges à éviter !

  • Ne limitez pas votre analyse à des statistiques nationales : les salaires peuvent varier assez fortement d’une région à l’autre, au sein d’un même pays.
  • Utilisez des données récentes et analysez la progression des salaires dans la durée : le niveau des salaires peut évoluer rapidement dans certains pays et, au contraire, être très stable dans d’autres. De sorte qu’un écart de salaire de 20% en année N, peut être totalement annulé en N+5 !
  • Concernant les charges patronales, comparez ce qui est comparable : dans certains pays, les charges patronales obligatoires sont plus faibles mais l’employeur devra contracter des assurances privées. Il faut donc bien analyser ce qui est compris ou non dans le package des charges obligatoires.
  • Soyez très attentifs aux coûts cachés tels que le nombre d’expatriés qu’il faudra engager sur place en cas de difficulté à vous appuyer sur un management local ou le taux de rotation (turn-over) de vos effectifs. Un turn-over deux fois plus élevé impliquera un doublement des frais de recrutement et de formation qui viendront gonfler votre masse salariale.

Les coûts immobiliers

Les coûts immobiliers sont sans doute le poste susceptible de présenter les écarts les plus importants d’une ville à l’autre.

Qu’il s’agisse d’un terrain greenfield, d’un bâtiment industriel, logistique ou de surfaces de bureaux, à l’achat ou en location, il est possible de constater des écarts de 1 à 4 pour des produits de même qualité et de même surface, en fonction des régions étudiées.

La stratégie financière est également à prendre en compte. Dans certaines régions, il sera possible de trouver des investisseurs immobiliers pour financer votre bâtiment, ce qui limitera d’autant le CAPEX.

Le coût des utilités

En fonction des secteurs d’activité, notamment dans les activités industrielles, le coût des utilités (électricité, eau, gaz, vapeur) peut fortement varier d’un pays / région à l’autre. A noter que dans certains pays, les activités fortement utilisatrices d’électricité bénéficient de tarifs avantageux.

Les coûts logistiques

Il s’agit de l’ensemble des coûts liés à la circulation et à l’entreposage des matières premières et des produits (semi-finis ou finis) jusqu’au client.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels du secteur car les coûts logistiques sont souvent difficiles à prévoir tant ils peuvent subir des fluctuations importantes en fonction de la conjoncture économique, de l’évolution du cours du pétrole, des impacts fiscaux (taxes carbone), etc.

L’un des principaux enjeux consistera à trouver le bon équilibre dans la gestion des flux pour optimiser vos stocks tout en évitant les risques de rupture dont les conséquences financières peuvent être très lourdes.

Là encore, faites-vous aider si vous ne disposez pas en interne de spécialistes de la supply chain.

La fiscalité

La fiscalité est considérée comme l’un des principaux indicateurs de comparaison internationale, parfois de manière trop simpliste d’ailleurs. Le sujet se décompose en deux parties :

  • La fiscalité nationale : essentiellement représentée par le taux d’imposition sur les sociétés (IS). Il convient d’avoir une analyse très précise des réels impacts fiscaux. Par exemple, il ne fait aucun sens de comparer des taux d’IS si l’on ne regarde pas en parallèle les règles qui définissent le résultat imposable (quelles sont les charges fiscalement déductibles ou les systèmes d’amortissement accéléré qui permettront de réduire l’assiette d’imposition ?).
  • La fiscalité locale : souvent assise sur le montant des investissements. Il sera utile de demander à l’administration fiscale une simulation des impôts annuels dus et des exonérations de droit commun éventuelles en fonction du prévisionnel d’investissement.

Les aides financières

Les aides financières sont parfois mises en avant par les Etats ou les Régions pour attirer les investisseurs. Il peut être en effet très tentant de céder à la promesse d’une aide pouvant atteindre 10% de l’investissement total, voire plus dans certains cas.

Voici quelques conseils pour optimiser et sécuriser le package des aides :

  • Méfiez-vous des promesses trop belles : dans de nombreux pays, le versement d’aides publiques est soumis à réglementation. C’est notamment le cas dans l’Union Européenne, où les aides dites d’Etat sont possibles mais encadrées par des critères et des conditions qui fixent les montants ou pourcentages maximum autorisés. Il peut arriver que des autorités locales, désireuses de vous accueillir à tout prix, ne vérifient pas suffisamment la conformité réglementaire des montants proposés et qu’au moment du versement, elles ne puissent honorer leurs engagements. Ou pire, que vous soyez obligé de rembourser des aides indument reçues. Pour éviter ces désagréments, demandez confirmation que les propositions faites sont conformes à la réglementation nationale.
  • Pour avoir une réponse précise sur les aides mobilisables, acceptez de partager autant d’informations que possible sur votre projet. Plus vous donnerez d’informations (recrutements et profils recherchés, besoins en formation, nature des investissements, R&D, etc.), plus le package des aides sera établi sur mesure et permettra de mobiliser tous les dispositifs existants. Si nécessaire, demandez à signer un accord de confidentialité (NDA) qui permettra de sécuriser les informations que vous communiquerez.
  • Ne prenez jamais une décision uniquement sur la base des aides proposées : encore une fois, la perspective d’un chèque « à 6 zéros » peut être très tentante mais elle peut vous faire passer à côté de problèmes qui vont durablement affecter votre rentabilité. Gardez donc toujours la tête froide.

Critères financiers

Les critères qualitatifs d’implantation

Autant les critères financiers se traduisent par des chiffres dans des tableurs, autant les critères qualitatifs portent une part de subjectivité qui dépend de la perception de chacun. L’idéal sera donc de constituer une équipe « projet » de 2 ou 3 personnes pour disposer d’avis différents.

Les critères qualitatifs recouvrent plusieurs thèmes :

Le contexte général du site

Il s’agira d’évaluer la stabilité politique et sociale des pays considérés, leur stabilité monétaire. Il convient également de prendre en compte l’image internationale du « Made in … » du pays, notamment si le site a vocation à exporter au-delà des frontières nationales. Enfin, entrent aussi dans cette catégorie l’efficacité et la fiabilité des administrations publiques et les risques de catastrophes naturelles.

La disponibilité et la qualité de la main-d’œuvre

Il est essentiel de vous assurer que vous trouverez sur votre site d’implantation les compétences et les ressources humaines indispensables au développement de votre activité. Dans le processus de recherche, vous gagnerez donc à évaluer le potentiel de main-d’œuvre immédiatement disponible ou susceptible d’être formée à vos métiers.

Une nouvelle fois, vous trouverez ces informations auprès des organismes locaux. Ils pourront vous renseigner sur le niveau de qualification des actifs de la région, la présence de centres de formation.

D’autres éléments sont aussi à considérer comme, par exemple, la flexibilité de la réglementation sociale.

La qualité des infrastructures

Pour réussir votre projet d’implantation, il est judicieux d’identifier les infrastructures nécessaires au projet. Dans une logique d’approvisionnement ou d’accessibilité, les infrastructures de transport sont évidemment essentielles. Mais d’autres critères sont également importants : fiabilité du réseau électrique, émissions de CO2 par MWh produit, qualité des réseaux télécom, …

La qualité de l’écosystème et le potentiel d’innovation

S’implanter, c’est choisir un lieu mais c’est aussi rejoindre un écosystème déjà existant. Il vous appartient de vous renseigner sur la densité des fournisseurs et des sous-traitants potentiels, la présence de centres de R&D, de laboratoires universitaires mais aussi sur les politiques nationales ou régionales de soutien à l’innovation.

La qualité de vie

La qualité de vie est un critère de choix à ne pas négliger. Une meilleure qualité de vie est un plus pour attirer les meilleurs talents. La qualité du système de santé, la qualité de l’air (norme AQI), le coût de l’immobilier résidentiel (location et achat), le tissu scolaire et universitaire sont autant d’éléments qui auront un impact sur vos futurs recrutements.

L’ouverture internationale

Dans le cadre d’un projet de développement international, l’ouverture internationale des sites ciblés est un critère de choix naturel. Vous devez considérer la qualité des connexions aériennes et ferroviaires, le nombre de sociétés de votre pays déjà présentes dans la région, la présence d’écoles internationales ou encore la facilité d’obtention des visas et autorisations de séjour pour les expatriés.

Notre conseil : synthétisez ces informations dans une grille d’évaluation

Tout cela fait beaucoup d’informations à trouver. N’hésitez pas à recourir aux services d’agences de promotion économique (quasiment tous les pays et toutes les régions en disposent) ou de consultants spécialisés en sélection de sites. Leur rôle est justement de vous apporter les réponses à toutes ces questions.

Une méthode d’évaluation consiste à donner à chaque item une note entre 0 (très mauvais) et 10 (excellent) en fonction de la perception de l’équipe projet puis de donner à chaque thème un coefficient de pondération, afin de déterminer une note qualitative globale pour chaque destination étudiée. Nous mettons à votre disposition une grille d’analyse qui reprend les critères ci-dessus et vous aidera à mener votre analyse.

Télécharger la grille d’analyse

 

Critères qualitatifs

 

Au terme de cette 1ère étape, vous disposerez d’une short-list de destinations possibles et « acceptables » à la fois d’un point de vue économique et qualitatif, sur laquelle vous pourrez concentrer vos recherches. Il sera alors temps de passer à la seconde étape : la recherche du site idéal.

Étape 2 : la recherche du site d’implantation

La recherche du bon site d’implantation est une étape très importante de votre projet qu’il ne faut pas négliger. Elle vous demandera de la préparation, notamment pour établir votre cahier des charges, et du temps pour procéder à la visite des sites candidats.

Bien sûr, ce temps ne sera pas le même s’il s’agit de louer 500 m2 de bureaux ou d’acquérir un bâtiment industriel de 50 000 m2, mais au final, la méthodologie reste la même.

La to-do list pour rechercher efficacement son lieu d’implantation

Pour commencer, voici 4 conseils de base pour bien aborder votre recherche :

1/Faites appel aux services des agences de promotion économique des destinations short-listées

La plupart des territoires disposent désormais d’agences de promotion économique. Qu’elles soient nationales, régionales ou locales, ces agences pourront être votre interlocuteur unique. Chaque agence coordonnera la recherche au niveau de son territoire et vous fera gagner un temps précieux. Leurs services sont en général gratuits.

Vous pouvez également recourir aux services de consultants en immobilier ou de consultants spécialisés en sélection de sites, surtout si votre projet est complexe et requiert une forte technicité ou si vous souhaitez faire une recherche à une échelle internationale.

2/Indiquez votre planning à vos interlocuteurs

En communiquant votre planning aux agences de promotion économique, vous leur permettez d’adapter leur réponse à vos délais.

Cependant, ne mettez pas la pression sur les délais si ce n’est pas vraiment indispensable. La plupart des agences de promotion économique pourront vous répondre dans des délais courts, voire très courts si elles sont bien organisées, mais le choix sera plus réduit que si elles ont le temps de faire une recherche approfondie.

3/Etablissez un cahier des charges de votre projet d’implantation

Dans la première étape, vous avez défini et hiérarchisé les critères de choix qui conditionneront votre décision finale. En communiquant ces éléments à vos interlocuteurs, vous les aiderez à pré-sélectionner les sites qui vous seront soumis.

Le site idéal n’existe pas toujours. En établissant un cahier des charges précis, vous ferez apparaître clairement les critères impératifs et ceux qui, au contraire, constituent des atouts supplémentaires mais ne sont pas indispensables. Vous obtiendrez ainsi une liste de sites au plus proche de vos besoins.

4/Assurez-vous de la confidentialité de la démarche

N’hésitez pas à réclamer la signature d’un accord de confidentialité qui vous protègera des risques de diffusion d’informations relatives à votre projet. Toutes les agences de promotion économique savent en principe travailler sous NDA (accord de non-divulgation).

To do list implantation

Trouver son site d’implantation à partir d’un cahier des charges

La constitution de votre cahier des charges est une étape-clé de votre démarche. Le cahier des charges vous aidera à concevoir votre projet et facilitera vos échanges avec les interlocuteurs en charge de la recherche de solutions d’implantation ou vos architectes si vous optez pour la construction d’un bâtiment clé en main.

Les grandes rubriques du cahier des charges d’implantation

Environnement général

Dans cette première partie, vous devrez définir vos préférences quant à l’environnement général de votre future implantation :

  • proximité d’une grande métropole, d’une ville moyenne ou environnement faiblement urbanisé ?
  • implantation sur un parc technologique, un parc d’affaires, une zone industrielle ou logistique ?
  • proximité des zones résidentielles, etc.

Accessibilité 

Dans cette partie, vous définissez vos besoins en matière de transports.

  • Avez-vous besoin d’une proximité avec une autoroute, un port maritime ou fluvial (containers, vrac, etc.), une gare (de fret ou de passagers), un aéroport (fret ou passager) ?
  • Nécessité de disposer d’un site multimodal ?
  • Besoin de transports urbains ?

Ressources Humaines et emploi

Dans cette rubrique, il s’agit d’établir vos prévisions de recrutement sur 3 ans par types de postes, les rythmes de travail, la proximité souhaitée de centres de formation / universités, …

Stratégie immobilière

  • Souhaitez-vous faire construire un bâtiment sur mesure ou recherchez-vous des surfaces existantes ?
  • Souhaitez-vous être propriétaire ou louer ?
  • Quel est votre planning de lancement de vos activités ?

Caractéristiques du site recherché

Ici, vous listez un certain nombre de critères en lien avec vos objectifs et vos contraintes :

  • Superficie du bâtiment, dimensions, hauteur, répartition des surfaces
  • Utilités (puissance électrique, télécom, consommation eau, rejets éventuels, gaz, etc.)
  • Spécificités particulières en fonction de la nature de votre activité (industrielle, tertiaire, R&D, logistique, stockage de produits sensibles, etc)
  • Places de parking et espaces verts
  • Trafic routier induit

Nous vous proposons de télécharger un modèle de cahier des charges d’implantation d’entreprise qui détaille les informations utiles en fonction de la nature de vos activités.

Télécharger le cahier des charges type d’implantation

L’importance du cahier des charges d’implantation

Sur la base de ce cahier des charges, vos interlocuteurs (consultant ou agence de promotion économique) pourront vous soumettre une sélection de sites de laquelle vous pourrez extraire une short-list pour investigations complémentaires et visite éventuelle.

Plusieurs choses sont à savoir à ce stade :

  • De plus en plus de professionnels proposent des visites virtuelles, ce qui vous permet de faire une première sélection visuelle sans avoir à vous déplacer.
  • Si vous le demandez, vos interlocuteurs doivent pouvoir vous garantir la confidentialité de votre identité vis-à-vis des propriétaires de terrains / bâtiments sollicités.
  • Il n’est pas rare que le processus de sélection de site prenne plusieurs mois. S’ils sont professionnels, vos interlocuteurs ne vous en voudront pas de prendre votre temps et de faire plusieurs contre-visites avant de prendre votre décision.
  • Lorsque vient le moment de la signature, qu’il s’agisse d’un acte de vente ou d’un bail, ayez recours à un conseil (agent immobilier, avocat, notaire, etc.) qui pourra vous assister et le cas échéant, vous expliquer les particularités du droit local.

Construction cahier des charges

Étape 3 : L’atterrissage

Vous avez choisi votre site. 

C’est maintenant que l’aventure commence et que de nombreux défis vous attendent : formalités administratives, recrutement, aménagement du site et bien sûr développement commercial.

Il faut savoir que là encore, les autorités locales peuvent accompagner les entreprises dans la mise en œuvre de leur projet. En particulier, l’agence de promotion économique du territoire que vous avez choisi et avec laquelle vous êtes (en principe) en contact depuis le début de cette « aventure » reste votre interlocuteur privilégié.

Les principaux services apportés concernent :

  • Aide au recrutement : pré-sélection des candidats, mobilisation des centres de formation, mise en relation avec les écoles et universités, etc.
  • Accélération des procédures administratives : obtention du permis de construire (si nécessaire), des autorisations d’exploiter éventuelles, obtention des titres de séjour pour vos managers expatriés, etc.
  • Intégration dans l’écosystème local : mise en relation avec les organisations professionnelles pertinentes, clusters, laboratoires, etc.
  • Rencontre avec les autorités politiques locales
  • Suivi post-implantation

Nous espérons que cet article vous sera utile dans vos futures démarches. Bien sûr, les équipes de Nord France Invest sont à votre disposition pour vous apporter toute précision utile et répondre à toute question que vous pourriez avoir sur une implantation dans la région Hauts de France. N’hésitez pas à nous contacter.